8.5 | 117 Reviews

Skandal dotyczący zakupu nowych domów typu leasehold

Czy uważasz, że nie otrzymałeś stosownej porady w związku z zakupem nowego domu?

Fantastyczna obsługa

Trust Pilot - Your Legal Friend 8.5 | 117 Reviews

 

Zakup nowych nieruchomości typu leasehold

Czy uważasz, że źle Ci doradzono w związku z zakupem domu?

Czy zakupiłeś nowy dom typu leasehold, po czym dowiedziałeś się, że Twoja opłata za dzierżawę gruntu podwoi się co kilka lat?

Myślałeś, że możesz wykupić prawo własności (ang. freehold) po czym okazało się, że będzie to kosztować o wiele więcej niż Ci wcześniej powiedziano?

W całej Wielkiej Brytanii nabywcy nowobudowanych domów typu leasehold stoją w obliczu ogromnego wzrostu czynszu za grunt i odkrywają, że wbrew wcześniejszym zapewnieniom koszt posiadania tytułu własności (ang. freehold) jest całkowicie poza zasięgiem ich możliwości finansowych.

Wielu z tych właścicieli nowych nieruchomości uważa teraz, że stali się ofiarami nieuczciwych praktyk przy zakupie domu. Stare powiedzenie "dom Anglika to jego zamek" może być zagrożone przez praktyki deweloperów zajmujących się budową i sprzedażą nieruchomości typu leasehold, a nabywcy nie są w pełni poinformowani o implikacjach takiej formy własności.

Istnieją dwa aspekty takiego zakupu, które mogą niemile zaskoczyć nabywców: podwyżki czynszu płaconego właścicielowi gruntu (ang. freeholder) i wygórowana cena wykupienia gruntu, na którym wybudowano daną nieruchomość (ang. freehold).

Kiedy kupujesz nowy dom, oczekujesz, że staniesz się właścicielem cegieł, zaprawy, dachu i ziemi, na której zbudowany jest dom. Niestety, niektórzy deweloperzy sprzedają nowo wybudowane nieruchomości jako leasehold (lub "wirtualny freehold"), co oznacza, że ​​kupujący jedynie dzierżawi daną nieruchomość przez podany okres czasu - od 40 do 999 lat, ale zwykle przez około 125 lat.

W niektórych przypadkach nowy właściciel nie został poinformowany o stopie wzrostu rocznego czynszu za grunt, na którym została wybudowana nieruchomość typu leasehold. Widzieliśmy przypadki, w których początkowy czynsz  gruntowy w wysokości £250 rocznie, podwajał się co 10 lat. Na chwilę obecną może to nie wydawać się wiele, ale za 20 lat, kiedy czynsz wynosi £1000 rocznie i z tego powodu właściciel nie może sprzedać nieruchomości, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Poza nałożem opłat za dzierżawę gruntu, jego właściciel (ang. freeholder) może również kontrolować takie kwestie, jak np. dostawcy mediów, utrudniając nabywcy nieruchomości zmianę dostawcy energii elektrycznej czy ubezpieczyciela budynku.

Istnieją również przypadki, w których nowym nabywcom powiedziano, że będą mogli wykupić prawo własności nieruchomości  (ang. freehold) za £2,000 - £5,000. Nabywca więc zaczął oszczędzać, a gdy 18 miesięcy później skontaktował się z deweloperem chcąc wykupić freehold, okazało się, że deweloper sprzedał posiadane udziały innym osobom, które teraz żądają £34,000 za wykupienie freehold.

Przeczytaj mniej

Nasz zespół ekspertów zadzwoni do Ciebie

Naszym Zespołem ds. Zaniedbań Zawodowych kieruje starszy adwokat Claire Critchley, która posiada ponad 10-letnie doświadczenie w obsłudze złożonych roszczeń przeciwko różnym profesjonalistom, w tym inspektorom budowlanym, architektom, agentom nieruchomości i prawnikom, a także zajmuje się sporami finansowymi dotyczącymi sprzedaży niewłaściwych kredytów hipotecznych oraz zmiennych stóp procentowych.

Skandal dotyczący zakupu nowych nieruchomości typu leasehold

Poproś o telefon w dogodnej dla Ciebie porze

Kiedy chcesz, abyśmy do Ciebie zadzwonili?

Nie chodzi wcale o rzekomą kulturę kompensacyjną. Chcemy po prostu bronić praw ludzi, którzy cierpią z tego powodu.

Claire Critchley

Kierownik Działu Zaniedbań Zawodowych

Co mówią nasi klienci

Mrs. Vora's portrait

Pracownicy okazali się przyjaźni, pomocni, uprzejmi i regularnie informowali mnie o postępach.

Pani Vora
Loughborough

A photo of Mr Dowse

Działali w sposób życzliwy i profesjonalny oraz bardzo skutecznie rozwiązali moją sprawę.

Pan Dowse
Leeds

  Porozmawiaj poufnie jeszcze dziś z jednym z naszych ekspertów 0151 550 5226

10 prostych kroków do odszkodowania

Step
1
Zrozumienie, co poszło nie tak
Step
2
Przegląd stosownych dokumentów
Step
3
Uzyskanie wstępnej odpowiedzi na Twoją skargę
Step
4
Wysłanie pisma roszczeniowego
Step
5
Szczegółowa odpowiedź specjalisty
Step
86
Wszczęcie postępowania sądowegoPrzygotowanie szczegółowego oświadczenia
Step
7
Uzyskanie opinii biegłych
Step
68
Przygotowanie szczegółowego oświadczeniaWszczęcie postępowania sądowego
Step
9
Uczestnictwo w rozprawie sądowej
Step
10
Przyznanie odszkodowania

Odpowiedzi na Twoje pytania

Czym jest "freehold"?

Freehold oznacza, że:

  • Jesteś właścicielem budynku i ziemi, na której stoi, dopóki ich nie sprzedasz.
  • Nie musisz płacić żadnego czynszu innym osobom.
  • Ponosisz wyłączną odpowiedzialność za wszelkie naprawy i utrzymanie nieruchomości.
  • Możesz wprowadzać zmiany (zgodne z przepisamia prawa) bez pytania nikogo o zgodę.

Czym jest "leasehold"?

Leasehold to tak naprawdę dzierżawa od osoby będącej właścicielem (ang. freeholder) i oznacza, że:

  • Masz prawo do zajmowania nieruchomości przez określony okres czasu.
  • Nie jesteś jednak właścicielem samej nieruchomości. Jest to forma umowy, która określa prawa i obowiązki użytkownika (ang. leaseholder) i właściciela (freeholder).
  • Będziesz płacił właścicielowi (freeholder) roczny "czynsz dzierżawny" (ang. ground rent).
  • Będziesz musiał płacić "opłatę za usługi" (ang. service charge) właścicielowi lub jego agentowi za utrzymanie powierzchni wspólnych i ścian zewnętrznych nieruchomości.
  • Przed dokonaniem jakichkolwiek zmian w nieruchomości musisz uzyskać pozwolenie właściciela (freeholder).
  • Możesz mieć inne ograniczenia, takie jak np. zakaz posiadania zwierząt domowych
  • Jeśli nie wypełniasz swoich zobowiązań (na przykład nie płacisz czynszu za grunt), właściciel może Ci odebrać nieruchomość.

Zwrotu jakich strat mogę żądać?

Masz prawo domagać się zwrotu strat, które poniosłeś w konsekwencji niewłaściwej porady, jaką otrzymałeś. Musisz zademonstrować, że straty, o zwrot których się ubiegasz, można bezpośrednio przypisać działaniom pozwanego, przeciwko któremu wysuwasz roszczenie - np. że wcześniej wykupiłbyś tytuł własności (freehold), gdybyś wiedział, że może zostać sprzedany komuś innemu i kosztować znacznie więcej niż początkowo sądziłeś.

Jak długo potrwa roszczenie?

Bardzo trudno jest ocenić, jak długo potrwa roszczenie od początku do końca, ponieważ każda sprawa jest inna. Będziemy Cię informować na każdym etapie roszczenia, ale może upłynąć ponad 2 lata od momentu rozpoczęcia roszczenia do terminu rozprawy. Oczywiście, ponieważ Twój dom zawsze będzie najważniejszym zakupem, warto zgłosić roszczenie dla spokoju ducha, pomimo odległego terminu jego rozstrzygnięcia .

Czy muszę cokolwiek zapłacić z góry?

Nie. W chwili obecnej oferujemy klientom umowę na zasadzie "Nie ma wygranej, nie ma opłat" (ang. no win, no fee), co oznacza, że ​​zapłacisz nam tylko, jeśli Twoja sprawa zakończy się sukcesem.

Myślę o zgłoszeniu roszczenia. Czy jest coś, co powinienem zrobić na tym etapie?

Zadzwoń do nas pod numer 0151 550 5228, aby porozmawiać o swojej sprawie – całkowicie bezpłatnie i bez żadnych zobowiązań.

Po podpisaniu z nami umowy, wyjaśnimy, jakie dalsze kroki podejmiemy i jakie kroki Ty będziesz musiał podjąć, aby nam pomóc w rozpatrzeniu Twojego roszczenia. Jednak już na tym etapie zalecamy zachowanie wszystkich dokumentów papierowych i elektronicznych, które posiadasz w związku z zakupem nieruchomości i wszelkich materiałów sprzedażowych, które otrzymałeś od dewelopera (jeśli to możliwe).

Należy również pamiętać, że wszelkie porady, informacje lub dokumenty przygotowywane przez nasz zespół prawny na temat postępów roszczenia i / lub jego zasadności nie mogą być powielane lub ogłaszane w mediach społecznościowych lub na forach internetowych. Takie informacje są poufne i uprzywilejowane i nie mogą być powielane ani umieszczane w domenach publicznych. Może to zaszkodzić Twojemu roszczeniu, jeśli zostaną dostrzeżone przez drugą stronę.

Póki co nie mam zamiaru sprzedawać swojego domu, więc dlaczego miałbym się martwić?

Chociaż na chwilę obecną możesz być szczęśliwy w swoim domu, problemy związane z własnością gruntu i umową dzierżawy mogą stać się bardziej istotne, jeśli / kiedy zechcesz sprzedać swoją nieruchomość. Może nie być warta tyle, ile oczekiwałeś. Mogła nawet stracić na wartości ze względu na rosnący czynsz gruntowy i / lub skrócony okres pozostały w umowie dzierżawy (ang. lease). Potencjalni nabywcy mogą również mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup Twojej nieruchomości z tych samych powodów.

Kto pokryje moje koszty prawne, jeśli nie wygram sprawy?

Możesz już mieć polisę ubezpieczeniową, która pokrywa Twoje koszty prawne w związku z roszczeniem tego rodzaju (czasami określaną jako ubezpieczenie "przed zdarzeniem" / "BTE"). Jeśli nie, zorganizujemy polisę ubezpieczenia ochrony prawnej After the Event (ATE) w celu zabezpieczenia takiej ewentualności. Składka za tę polisę będzie płatna tylko, jeśli Twoja sprawa zakończy się sukcesem. Jeśli roszczenie się powiedzie, składka zostanie opłacona z otrzymanego odszkodowania i nie będzie można jej odzyskać bezpośrednio od strony przeciwnej.

Ile mam czasu na złożenie wniosku o odszkodowanie?

Musisz rozpocząć postępowanie sądowe w ciągu 12 lat od podpisania umowy dzierżawy (ang. lease) w przypadku wszelkich roszczeń wobec dewelopera. W przypadku roszczeń wobec Twojego prawnika, roszczenie musi zostać rozpoczęte w ciągu 6 lat od kiedy wykorzystałeś jego poradę. Nierozpoczęcie roszczenia w tym terminie może oznaczać, że najprawdopodobniej utracisz prawo do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych i nie otrzymasz odszkodowania.

Czy będę musiał iść do sądu?

Bardzo niewiele roszczeń osiąga etap procesu, ponieważ w większości przypadków zawierana jest ugoda zanim dojdzie do rozprawy sądowej. Dołożymy wszelkich starań, aby rozstrzygnąć Twoje roszczenie tak szybko, jak to możliwe przed rozpoczęciem procesu, ale zawsze równoważąc to z jakością złożonej oferty. Jednakże, w ramach najlepszej praktyki, jeśli postępowanie sądowe okaże się konieczne w Twojej sprawie, powinieneś postępować z założeniem, że sprawa trafi do sądu. Będziemy z Tobą na każdym kroku i wyjaśnimy, co stanie się w sądzie, jeśli Twoja sprawa zakończy się procesem.

Czym jest "wirtualne prawo własności" (ang. virtual freehold)?

Wiele nieruchomości typu leasehold było reklamowanych jako domy z "wirtualnym prawem własności" (ang. virtual freehold), ponieważ umowa dzierżawy (ang. lease) obowiązywała przez 999 lat. Niektórych nabywców zapewniano, że "wirtualne prawo własności" jest tak samo dobre, jak prawo własności z uwagi na długość okresu dzierżawy i wiele osób czuło się uspokojonych takimi zapewnieniami. Z prawnego punktu widzenia nie ma jednak czegoś takiego jak "wirtualne prawo własności". Nie różni się ono bowiem niczym od normalej dzierżawy i nabywca (ang. leaseholder) ma dokładnie takie same obowiązki względem właściciela (ang. freeholder), jeśli chodzi o czynsz gruntowy, opłaty za usługi i uzyskanie zgody właściciela na jakiekolwiek zmiany.

Czym jest eskalacja czynszu za grunt?

Eskalacja opłaty gruntowej (ang. escalating ground rent) oznacza, że suma jaką płacisz właścicielowi (ang. freeholder) rośnie wraz z upływem czasu, zwykle co dziesięć lat. Jest to termin najczęściej używany do opisania czynszów gruntowych, które drastycznie rosną - na przykład tych, które podwajają się co dziesięć lat.

Jeśli masz do czynienia z dramatycznie rosnącym czynszem za grunt, co wpłynęło na wartość Twojej nieruchomości i nie zostało Ci wyjaśnione przez dewelopera lub Twojego prawnika, możesz ubiegać się o odszkodowanie.

Czym jest uwłaszczenie nieruchomości bȩdącej w dzierżawie (ang. leasehold enfranchisement)?

Uwłaszczenie (ang. enfranchisement) jest terminem używanym do opisania nabycia prawa własności do nieruchomości bȩdącej w dzierżawie. Ustawa o Reformie Dzierżawy z 1967 roku (ang. The Leasehold Reform Act 1967) daje prawo do uwłaszczenia, co oznacza, że ​​jeśli spełnione zostaną określone warunki, dzierżawca (ang. leaseholder) ma prawo do przymusowego wykupienia prawa własności, nawet jeśli właściciel (ang. freeholder) tego nie chce.

Czym jest opłata za usługi (ang. service charge)?

Opłata za usługi (ang. service charge) jest opłatą związaną z utrzymaniem wspólnych lub publicznych obszarów Twojego osiedla, takich jak tereny zielone, drogi i parkingi. Opłata ta istnieje, ponieważ obszary ogólnodostępne Twojego osiedla nie zostały przekazane lokalnej gminie w celu sprawowania opieki i utrzymania, a zatem płacisz prywatnej firmie za wykonywanie wszelkich wymaganych prac. W związku z tym możliwe jest, że pomimo posiadania prawa własności domu (ang. freehold) nadal jesteś zobowiązany do uiszczania opłat za usługi związane z utrzymaniem osiedla.

Opłaty za usługi są oddzielne od umowy dzierżawy (ang. lease). Umowa dzierżawy zawiera zobowiązanie do uiszczania opłat za usługi, nie reguluje jednak wysokości tych opłat. Wszelkie skargi dotyczące wysokości opłat za usługi należy kierować do firmy zarządzającej osiedlem (ang. estate management company).

Czym są restrykcyjne ograniczenia (ang. restrictive covenants) w umowie dzierżawy nieruchomośi?

Ograniczenia (ang. covenant) to prawne restrykcje dotyczące tego, w jaki sposób można korzystać z dzierżawionej nieruchomości. Często mówi się, że ich celem jest zagwarantowanie, aby wartość danej nieruchomości i sąsiednich nieruchomości nie spadła, na przykład przez to, że jeden z sąsiadów pozwala zarosnąć przydomowemu ogródkowi. Zatem właściciel (ang. freeholder) może próbować egzekwować zawarte w umowie dzierżawy ograniczenia, aby utrzymać wartość swojej własności. W skrajnych przypadkach może to doprowadzić do utraty dzierżawy, co oznacza, że ​​właściciel może przymusowo przejąć dzierżawioną nieruchomość w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy dzierżawy.

Wiele restrykcyjnych ograniczeń wymaga, abyś uzyskał pozwolenie lub zgodę ze strony właściciela (ang. freeholder), zanim będziesz mógł dokonać jakichkolwiek ulepszeń i często właściciele pobierają opłaty za rozpatrzenie każdego wniosku, tym samym zwiększając wydatki. W niektórych przypadkach dzierżawcy (ang. leaseholders) mieli do czynienia z nałożonymi na nich ekstremalnymi ograniczeniami, takimi jak zakaz trzymania przyczepy kempingowej na terenie posesji (nawet na własnym podjeździe), ograniczenie liczby trzymanych na posesji pojazdów i restrykcje dotyczące budowy werand lub ganków. Budowanie jakichkolwiek dodatkowych struktur będzie często wymagało nie tylko pozwolenia właściciela na budowę, ale także zatwierdzenia przez niego projektu i jego rozmiarów, nawet jeśli lokalna rada już zatwierdziła Twoje plany budowlane.

Aby dowiedzieć się, czy moźemy Ci pomóc w trudnej sytuacji związanej z dzierżawą, skontaktuj się z nami, aby uzyskać bezpłatną wstępną poradę telefoniczną.

Przeczytaj mniej

Czym jest firma zarządzająca prawem własności (ang. freehold management company)?

Historycznie, właścicielem (ang. freeholder) byłaby rada miejska lub konkretny właściciel ziemski, ale prawa własności (ang. freehold) są obecnie sprzedawane jako możliwości inwestycyjne dla "firm zarządzających nieruchomościami", których głównym priorytetem jest czerpanie zysków z inwestycji. Ci "inwestorzy" czerpią korzyści z wysokich czynszów gruntowych, opłat za rozpatrywanie wniosków dotyczących zawartych w umowie dzierżawy ograniczeń i ogólnego wzrostu wartości gruntów. Gdy dzierżawca próbuje wykupić tytuł własności (ang. freehold), inwestor zgadza się go sprzedać jedynie za sumę uwzględniającą rosnące opłaty gruntowe, których nie otrzyma sprzedając prawo własności.

Ceny domów mogą być poważnie dotknięte działaniami firm zarządzających nieruchomościami, a czasami różnica w cenie pomiędzy dwiema identycznymi nieruchomościami  może wynosić nawet 15% tylko dlatego, że jedna z nich jest leasehold, a druga freehold.

Twoja roszczenie będzie najprawdopodobniej skierowane przeciwko prawnikowi, który Cię reprezentował przy zakupie domu typu leasehold. Wynika to z faktu, że prawnik powinien był upewnić się, że zdajesz sobie sprawę z dodatkowych zobowiązań związanych z dzierżawą tego rodzaju nieruchomości i nie powinien był pozwolić Ci zawrzeć umowy, która jest dla Ciebie tak niekorzystna.

Przeczytaj mniej

Freehold oznacza, że:

  • Jesteś właścicielem budynku i ziemi, na której stoi, dopóki ich nie sprzedasz.
  • Nie musisz płacić żadnego czynszu innym osobom.
  • Ponosisz wyłączną odpowiedzialność za wszelkie naprawy i utrzymanie nieruchomości.
  • Możesz wprowadzać zmiany (zgodne z przepisamia prawa) bez pytania nikogo o zgodę.

Leasehold to tak naprawdę dzierżawa od osoby będącej właścicielem (ang. freeholder) i oznacza, że:

  • Masz prawo do zajmowania nieruchomości przez określony okres czasu.
  • Nie jesteś jednak właścicielem samej nieruchomości. Jest to forma umowy, która określa prawa i obowiązki użytkownika (ang. leaseholder) i właściciela (freeholder).
  • Będziesz płacił właścicielowi (freeholder) roczny "czynsz dzierżawny" (ang. ground rent).
  • Będziesz musiał płacić "opłatę za usługi" (ang. service charge) właścicielowi lub jego agentowi za utrzymanie powierzchni wspólnych i ścian zewnętrznych nieruchomości.
  • Przed dokonaniem jakichkolwiek zmian w nieruchomości musisz uzyskać pozwolenie właściciela (freeholder).
  • Możesz mieć inne ograniczenia, takie jak np. zakaz posiadania zwierząt domowych
  • Jeśli nie wypełniasz swoich zobowiązań (na przykład nie płacisz czynszu za grunt), właściciel może Ci odebrać nieruchomość.

Masz prawo domagać się zwrotu strat, które poniosłeś w konsekwencji niewłaściwej porady, jaką otrzymałeś. Musisz zademonstrować, że straty, o zwrot których się ubiegasz, można bezpośrednio przypisać działaniom pozwanego, przeciwko któremu wysuwasz roszczenie - np. że wcześniej wykupiłbyś tytuł własności (freehold), gdybyś wiedział, że może zostać sprzedany komuś innemu i kosztować znacznie więcej niż początkowo sądziłeś.

Bardzo trudno jest ocenić, jak długo potrwa roszczenie od początku do końca, ponieważ każda sprawa jest inna. Będziemy Cię informować na każdym etapie roszczenia, ale może upłynąć ponad 2 lata od momentu rozpoczęcia roszczenia do terminu rozprawy. Oczywiście, ponieważ Twój dom zawsze będzie najważniejszym zakupem, warto zgłosić roszczenie dla spokoju ducha, pomimo odległego terminu jego rozstrzygnięcia .

Nie. W chwili obecnej oferujemy klientom umowę na zasadzie "Nie ma wygranej, nie ma opłat" (ang. no win, no fee), co oznacza, że ​​zapłacisz nam tylko, jeśli Twoja sprawa zakończy się sukcesem.

Zadzwoń do nas pod numer 0151 550 5228, aby porozmawiać o swojej sprawie – całkowicie bezpłatnie i bez żadnych zobowiązań.

Po podpisaniu z nami umowy, wyjaśnimy, jakie dalsze kroki podejmiemy i jakie kroki Ty będziesz musiał podjąć, aby nam pomóc w rozpatrzeniu Twojego roszczenia. Jednak już na tym etapie zalecamy zachowanie wszystkich dokumentów papierowych i elektronicznych, które posiadasz w związku z zakupem nieruchomości i wszelkich materiałów sprzedażowych, które otrzymałeś od dewelopera (jeśli to możliwe).

Należy również pamiętać, że wszelkie porady, informacje lub dokumenty przygotowywane przez nasz zespół prawny na temat postępów roszczenia i / lub jego zasadności nie mogą być powielane lub ogłaszane w mediach społecznościowych lub na forach internetowych. Takie informacje są poufne i uprzywilejowane i nie mogą być powielane ani umieszczane w domenach publicznych. Może to zaszkodzić Twojemu roszczeniu, jeśli zostaną dostrzeżone przez drugą stronę.

Chociaż na chwilę obecną możesz być szczęśliwy w swoim domu, problemy związane z własnością gruntu i umową dzierżawy mogą stać się bardziej istotne, jeśli / kiedy zechcesz sprzedać swoją nieruchomość. Może nie być warta tyle, ile oczekiwałeś. Mogła nawet stracić na wartości ze względu na rosnący czynsz gruntowy i / lub skrócony okres pozostały w umowie dzierżawy (ang. lease). Potencjalni nabywcy mogą również mieć trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego na zakup Twojej nieruchomości z tych samych powodów.

Możesz już mieć polisę ubezpieczeniową, która pokrywa Twoje koszty prawne w związku z roszczeniem tego rodzaju (czasami określaną jako ubezpieczenie "przed zdarzeniem" / "BTE"). Jeśli nie, zorganizujemy polisę ubezpieczenia ochrony prawnej After the Event (ATE) w celu zabezpieczenia takiej ewentualności. Składka za tę polisę będzie płatna tylko, jeśli Twoja sprawa zakończy się sukcesem. Jeśli roszczenie się powiedzie, składka zostanie opłacona z otrzymanego odszkodowania i nie będzie można jej odzyskać bezpośrednio od strony przeciwnej.

Musisz rozpocząć postępowanie sądowe w ciągu 12 lat od podpisania umowy dzierżawy (ang. lease) w przypadku wszelkich roszczeń wobec dewelopera. W przypadku roszczeń wobec Twojego prawnika, roszczenie musi zostać rozpoczęte w ciągu 6 lat od kiedy wykorzystałeś jego poradę. Nierozpoczęcie roszczenia w tym terminie może oznaczać, że najprawdopodobniej utracisz prawo do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych i nie otrzymasz odszkodowania.

Bardzo niewiele roszczeń osiąga etap procesu, ponieważ w większości przypadków zawierana jest ugoda zanim dojdzie do rozprawy sądowej. Dołożymy wszelkich starań, aby rozstrzygnąć Twoje roszczenie tak szybko, jak to możliwe przed rozpoczęciem procesu, ale zawsze równoważąc to z jakością złożonej oferty. Jednakże, w ramach najlepszej praktyki, jeśli postępowanie sądowe okaże się konieczne w Twojej sprawie, powinieneś postępować z założeniem, że sprawa trafi do sądu. Będziemy z Tobą na każdym kroku i wyjaśnimy, co stanie się w sądzie, jeśli Twoja sprawa zakończy się procesem.

Wiele nieruchomości typu leasehold było reklamowanych jako domy z "wirtualnym prawem własności" (ang. virtual freehold), ponieważ umowa dzierżawy (ang. lease) obowiązywała przez 999 lat. Niektórych nabywców zapewniano, że "wirtualne prawo własności" jest tak samo dobre, jak prawo własności z uwagi na długość okresu dzierżawy i wiele osób czuło się uspokojonych takimi zapewnieniami. Z prawnego punktu widzenia nie ma jednak czegoś takiego jak "wirtualne prawo własności". Nie różni się ono bowiem niczym od normalej dzierżawy i nabywca (ang. leaseholder) ma dokładnie takie same obowiązki względem właściciela (ang. freeholder), jeśli chodzi o czynsz gruntowy, opłaty za usługi i uzyskanie zgody właściciela na jakiekolwiek zmiany.

Eskalacja opłaty gruntowej (ang. escalating ground rent) oznacza, że suma jaką płacisz właścicielowi (ang. freeholder) rośnie wraz z upływem czasu, zwykle co dziesięć lat. Jest to termin najczęściej używany do opisania czynszów gruntowych, które drastycznie rosną - na przykład tych, które podwajają się co dziesięć lat.

Jeśli masz do czynienia z dramatycznie rosnącym czynszem za grunt, co wpłynęło na wartość Twojej nieruchomości i nie zostało Ci wyjaśnione przez dewelopera lub Twojego prawnika, możesz ubiegać się o odszkodowanie.

Uwłaszczenie (ang. enfranchisement) jest terminem używanym do opisania nabycia prawa własności do nieruchomości bȩdącej w dzierżawie. Ustawa o Reformie Dzierżawy z 1967 roku (ang. The Leasehold Reform Act 1967) daje prawo do uwłaszczenia, co oznacza, że ​​jeśli spełnione zostaną określone warunki, dzierżawca (ang. leaseholder) ma prawo do przymusowego wykupienia prawa własności, nawet jeśli właściciel (ang. freeholder) tego nie chce.

Opłata za usługi (ang. service charge) jest opłatą związaną z utrzymaniem wspólnych lub publicznych obszarów Twojego osiedla, takich jak tereny zielone, drogi i parkingi. Opłata ta istnieje, ponieważ obszary ogólnodostępne Twojego osiedla nie zostały przekazane lokalnej gminie w celu sprawowania opieki i utrzymania, a zatem płacisz prywatnej firmie za wykonywanie wszelkich wymaganych prac. W związku z tym możliwe jest, że pomimo posiadania prawa własności domu (ang. freehold) nadal jesteś zobowiązany do uiszczania opłat za usługi związane z utrzymaniem osiedla.

Opłaty za usługi są oddzielne od umowy dzierżawy (ang. lease). Umowa dzierżawy zawiera zobowiązanie do uiszczania opłat za usługi, nie reguluje jednak wysokości tych opłat. Wszelkie skargi dotyczące wysokości opłat za usługi należy kierować do firmy zarządzającej osiedlem (ang. estate management company).

Ograniczenia (ang. covenant) to prawne restrykcje dotyczące tego, w jaki sposób można korzystać z dzierżawionej nieruchomości. Często mówi się, że ich celem jest zagwarantowanie, aby wartość danej nieruchomości i sąsiednich nieruchomości nie spadła, na przykład przez to, że jeden z sąsiadów pozwala zarosnąć przydomowemu ogródkowi. Zatem właściciel (ang. freeholder) może próbować egzekwować zawarte w umowie dzierżawy ograniczenia, aby utrzymać wartość swojej własności. W skrajnych przypadkach może to doprowadzić do utraty dzierżawy, co oznacza, że ​​właściciel może przymusowo przejąć dzierżawioną nieruchomość w przypadku nieprzestrzegania warunków umowy dzierżawy.

Wiele restrykcyjnych ograniczeń wymaga, abyś uzyskał pozwolenie lub zgodę ze strony właściciela (ang. freeholder), zanim będziesz mógł dokonać jakichkolwiek ulepszeń i często właściciele pobierają opłaty za rozpatrzenie każdego wniosku, tym samym zwiększając wydatki. W niektórych przypadkach dzierżawcy (ang. leaseholders) mieli do czynienia z nałożonymi na nich ekstremalnymi ograniczeniami, takimi jak zakaz trzymania przyczepy kempingowej na terenie posesji (nawet na własnym podjeździe), ograniczenie liczby trzymanych na posesji pojazdów i restrykcje dotyczące budowy werand lub ganków. Budowanie jakichkolwiek dodatkowych struktur będzie często wymagało nie tylko pozwolenia właściciela na budowę, ale także zatwierdzenia przez niego projektu i jego rozmiarów, nawet jeśli lokalna rada już zatwierdziła Twoje plany budowlane.

Aby dowiedzieć się, czy moźemy Ci pomóc w trudnej sytuacji związanej z dzierżawą, skontaktuj się z nami, aby uzyskać bezpłatną wstępną poradę telefoniczną.

Przeczytaj mniej

Historycznie, właścicielem (ang. freeholder) byłaby rada miejska lub konkretny właściciel ziemski, ale prawa własności (ang. freehold) są obecnie sprzedawane jako możliwości inwestycyjne dla "firm zarządzających nieruchomościami", których głównym priorytetem jest czerpanie zysków z inwestycji. Ci "inwestorzy" czerpią korzyści z wysokich czynszów gruntowych, opłat za rozpatrywanie wniosków dotyczących zawartych w umowie dzierżawy ograniczeń i ogólnego wzrostu wartości gruntów. Gdy dzierżawca próbuje wykupić tytuł własności (ang. freehold), inwestor zgadza się go sprzedać jedynie za sumę uwzględniającą rosnące opłaty gruntowe, których nie otrzyma sprzedając prawo własności.

Ceny domów mogą być poważnie dotknięte działaniami firm zarządzających nieruchomościami, a czasami różnica w cenie pomiędzy dwiema identycznymi nieruchomościami  może wynosić nawet 15% tylko dlatego, że jedna z nich jest leasehold, a druga freehold.

Twoja roszczenie będzie najprawdopodobniej skierowane przeciwko prawnikowi, który Cię reprezentował przy zakupie domu typu leasehold. Wynika to z faktu, że prawnik powinien był upewnić się, że zdajesz sobie sprawę z dodatkowych zobowiązań związanych z dzierżawą tego rodzaju nieruchomości i nie powinien był pozwolić Ci zawrzeć umowy, która jest dla Ciebie tak niekorzystna.

Przeczytaj mniej